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萬科物業CEO朱保全:物業本質是替業主花好錢

時間:2020-09-21 09:47來源:www.52yinshuiji.com 作者:湖南物業網 點擊:
9月18日下午,萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全在上海Jump大會發表物業的本質演講,從日前市場熱議的錦旗門談起,對國內物業行業的現狀和痛點進行了分析。他認為,物業公司應該像基金管理人(GP)一樣,替業主花好錢。 日前,因為未能與部分業主就

      9月18日下午,萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全在上海Jump大會發表“物業的本質”演講,從日前市場熱議的“錦旗門”談起,對國內物業行業的現狀和痛點進行了分析。他認為,物業公司應該像基金管理人(GP)一樣,替業主花好錢。

      日前,因為未能與部分業主就小區停車位收費問題達成一致,寧波萬科物業收到了一面“嘲諷錦旗”,隨后萬科物業方宣布欲退出該小區管理,引發了一場關于物業管理存在價值和商業模式的大討論。對此,朱保全認為,“如果冷靜下來,看行業是什么,這樣會很有價值。”

      “到底是一群勞動者干出了令高智商投資者樂得出錢的行業?還是一群高智商投資人投出了一個不為人知的故事?”對于當前物業公司的價值,朱保全列舉了兩組數據,目前上市物業公司市盈率的中位值已經大于45倍,屬于較高水平,但從外接二手物業數據看,起始物業費收繳率往往小于70%。對比數據,可以看出物業公司收投資人錢的能力遠大于收客戶錢的能力。而從人才的角度看,物業行業中90%的從業者學歷低于本科,地產行業從業者80%高于本科,而基金和投行99%的從業者高于本科。

      朱保全認為,對于物業管理這樣一個本身充滿矛盾、價格又無法完全市場化的行業,其內在價值的分析可能與大多數人想象中的有所區別。他舉例稱:“現在大家都覺得物業有離客戶近+保安攔截的天然優勢,可以開展多種經營。但事實是,在過去15年里,物業公司被電梯廣告、快遞、中介、外賣、團購等行業一一攻破,物業公司毫無還手之力。”

      那么物業公司在商業模式上的上述遭遇是否意味著物業公司并不“值錢”呢?對此,朱保全持否定態度。“沒有一個行業比這個行業更好。”他表示,相對于其他幾乎所有行業是用腳投票的行業,而物業公司則是51%的業主投票就能夠決定100%的事。因此,物業公司只需要在小區里好好干,讓超過半數的業主愿意為物業公司的服務付更多的錢,物業公司就可以獲取超額收益。

      “所以,物業的本質是替業主花好錢。物業和基金管理人(GP)一樣。”朱保全認為,如果物業公司能花好錢,讓業主滿意,那么提高的物業費就是超額的純收益,這是其他行業無法媲美的。

      “物業是個勞動密集型的行業,我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產利潤轉移,少一點商業假象,多花點錢和時間在客戶和基層員工身上,多一點物業的真實價值創造。”對于物業管理行業的市場前景,朱保全表示,只要城市文明還在,只要多業權的容積率還在,只要人們還生活在一起,聘請一家第三方專業公司的機會就永遠存在。

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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