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物業管理給排水系統構成及管理內容

時間:2020-09-22 09:35來源:www.52yinshuiji.com 作者:湖南物業網 點擊:
物業管理給排水系統構成及管理內容 目前,物業管理的職能正走向社會化,物業管理將物業區域內分散的社會服務統一起來,在不同程度或不同方式上承擔著某些社會職能,如供水、供電、環保、綠化、保安、消防等。 物業管理企業接管物業小區、大廈,首要的是要保

        物業管理給排水系統構成及管理內容

  目前,物業管理的職能正走向社會化,物業管理將物業區域內分散的社會服務統一起來,在不同程度或不同方式上承擔著某些社會職能,如供水、供電、環保、綠化、保安、消防等。

  物業管理企業接管物業小區、大廈,首要的是要保障設備設施系統正常運行,水、電、氣的供應是最基本的服務。這在高層建筑內表現得尤為重要,再高檔的寫字樓,如果沒有水、沒有空調等基礎保障是不會有公司入駐的。在高層建筑內,給水系統猶如人體的血脈,輸送液體營養,排水系統如人體的代謝系統,保障大廈內的液體廢物能正常排出。

  在院校,給水排水專業一般培養具備城市給水工程、排水工程、建筑給水排水工程、工業給水排水工程、水污染控制規劃和水資源保護等方面的知識,能在政府部門、規劃部門、經濟管理部門、環保部門、設計單位、工礦企業、科研單位、大、中專院校等從事規劃、設計、施工、管理、教育和研究開發方面工作的給水排水工程學科的高級工程技術人才。但隨著物業管理行業的發展,給水排水專業與物業管理行業已密不可分,多數給排水專業人員在物業管理這個新行業中生根,發展著給水排水專業的另一個方向。

  物業管理區域內給排水系統

  物業管理區域內給排水系統是指各種冷水(生活用水、消防用水)、熱水和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分:

  第一、供水設備系統

  供水設備系統是指物業管理區內通過城市供水管網,供入物業區域的給水設備系統。涉及到的設備設施主要有水箱、供水泵、水表、供水管網等。

  供水系統按照用途分類,基本上可以分為生活用水、生產用水、消防用水三大類,但這三類用水并不一定單獨設置給水系統。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統,或生活、生產、消防共用一個給水系統,這種系統形式叫聯合給水系統。具體采用什么樣的給水系統形式,一般由設計院根據開發商要求,按用戶(用水設備)對水質、水溫及外城市管網的給水情況,綜合考慮技術、經濟和安全條件,確定合適的給水方式。

  第二、排水設備系統

  排水設備系統是指物業區域內用來排除污廢水及雨雪水的設備系統。主要涉及到室內排水管道、污水處理裝置、通氣管、清通設備、抽升設備、室外檢查井和排水管道等。

  排水系統按照所接收的污廢水的性質不同,分為生活污水、工業廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網排放叫合流制,三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制,要根據污廢水的性質、濃度及城市管網的排水體制而定。一般考慮水資源的利用及運行成本,往往設計為分流制系統。

  第三、用水設備

  用水設備指建筑物內或構筑物內各類衛生器具和生產用水設備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設備等。

  第四、熱水供應設備系統

  這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設置的設備系統。通常是酒店及高檔寫字樓為顧客、業主提供洗浴熱水。其中涉及到的設備系統包括淋浴器、供熱水管道、循環設備、熱水表、熱交換器、溫度調節器、減壓閥等。

  第五、消防設備

  物業管理區內的消防水系統,主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴淋頭、消防栓、消防水泵等。

  給排水系統設備設施管理

  給排水系統設備設施管理主要是針對給排水系統中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業管理公司對所管轄區內給排水系統的計劃性養護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏,消防水箱定期調水放水,以防出現阻塞、水質腐臭等現象,消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。

  給排水設備設施管理的內容涉及很多,根據具體的給排水系統及設備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面:

  一、給排水設備設施的基礎資料管理

  給排水設備設施的基礎資料管理的主要內容是建立給排水設備設施管理原始資料檔案和設備維修資料檔案。所有給排水設備設施(包括采暖、空調等)接管后均應建立原始資料檔案。

  二、給排水設備運行管理

  給排水設備設施運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規定,確保給排水設備設施良好運行,日常由物業管理公司水工操作運行給排水設備,運行中嚴格記錄一些運行參數,以便給排水專業管理人員判斷分析設備的運行狀況及確定維保內容。

  三、給排水設備設施的維修養護管理

  給排水設備設施的維修養護管理是根據給排水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養護和維修更新,確保給排水設備設施性能良好,對一些易損件要定期更換,杜絕事故停機。對一些技術性要求較高的設備設施,物業管理公司一般委托專業性公司維保或者大修理。

  物業管理與給水排水專業密不可分

  前面提到,物業管理公司在不同程度或不同方式上承擔著某些社會職能。南京市物業管理辦法中規定,供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時,物業管理企業應當予以協助。任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用。確需委托的,應當與物業管理企業簽訂委托合同,實行有償

  服務。物業管理公司應與市政的給水、排水等專業管理部門明確各自的管理職責,相互分工通力合作。

  高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界,多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備,由城市供水部門負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由物業管理公司負責維護、管理。通常小區內用水自來水公司實行躉售政策。室內排水系統由物業管理公司維護管理。物業紅線外的排水管路、窨井由城市排水管理部門負責維護。

  物業管理企業在接管物業前應提前介入,結合今后的運行要求及管理經驗,提出建議,以便于后期管理。在竣工驗收前,給水系統、設備設施都要通過試壓、試運行,合格后方可投入使用。在物業管理公司接管后,給排水設備設施的日常操作和運行都由水工完成。給排水設備日常操作管理是物業設備管理中很重要的環節,直接關系運行情況是否正常,降低運行損耗等問題。因此,給排水專業技術人員應規范給排水設備設施的操作程序,確保員工正確、安全地操作給排水設備設施。給排水設備在運行過程中會出現一些異常情況,如供水管爆裂、水泵不工作及停電等,需要及時處理,為了避免出現異常,便于事先采取預防措施,要加強日常巡視工作,確保所轄物業管理區域內給排水設備設施的良好運行。

  一般意義上的物業設備設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣。傳統的物業設備管理側重于現場管理,主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養,把各種設備能夠正常運行作為工作目標,著眼于有故障的設備,具有“維持”的特點。但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進,信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑,使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統,各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大,“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為,大樓或小區建成后,招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題,諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速等。

  導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因,首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節;建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利,而過多地考慮了如何節省一次性投資,如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中,較少考慮各項設備集成后的協調和匹配,而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中,設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手,工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少,設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后,很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。其次,就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了,這就是物業設備設施管理的全部工作內容。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人,沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備管理的最高工作目標。國內物業管理行業薪酬較低,不能吸引優秀專業技術人員加入,設備管理的技術含量不高,致使許多給排水等專業技術人員寧愿到工地上體驗,也不愿從事物業管理工作。

  總的來講,在物業管理行業要發展需要多專業支撐,給排水專業在物業管理行業是有市場、有前景的。在這里給排水設計人員的設想得以驗證,新技術、新材料在這里得以運用,從專業人員角度來講,在物業管理區域內的給排水呈現的是一個動態的美。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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